Captação imobiliária: o gap de R$ 400 bi que os bancos ignoram

Segundo a Exame, um levantamento da Pilar Capital expõe um paradoxo que poucos fora do setor de construção civil percebem com clareza: o mercado movimenta R$ 484,2 bilhões em incorporações, obras e serviços, emprega 2,5 milhões de pessoas, mas opera com crédito bancário concentrado em menos de 1% das empresas do setor.

Os números do IBGE de maio de 2025 mostram que o Brasil tinha 165,8 mil empresas de construção ativas. Dessas, apenas 0,7% atendem ao critério de grande porte do BNDES, que exige receita operacional bruta acima de R$ 300 milhões ao ano. Mais de 95% são micro, pequenas ou médias, com média de 15 funcionários por empresa.

O resultado prático: construtoras com terreno comprado, projeto aprovado e demanda real ficam sem financiamento à produção, simplesmente porque o VGV do empreendimento fica abaixo de R$ 70 milhões ou R$ 100 milhões, limiar informal abaixo do qual os grandes bancos deixaram de operar. Conforme explicou Cassio Viana, diretor da Pilar Capital à Exame, houve períodos de queda de quase 50% no crédito à produção, reflexo de mudanças de política e escassez de captação nos bancos tradicionais.

Esse movimento tem nome técnico: crowdout. Os bancos concentram capacidade de análise e apetite de risco nas grandes incorporadoras, e o restante do mercado precisa se virar com outras fontes.

A alternativa que ganhou escala são os FIDCs. Dados da Anbima mostram que esses fundos captaram R$ 57,6 bilhões líquidos em 2025, com o número de contas de investidores saltando de 172,2 mil em janeiro para 331,4 mil em dezembro, alta de 92,5% no ano. O crédito privado estruturado passou de nicho para canal relevante de financiamento da economia real.

Na minha leitura

Esse gap não é um problema exclusivo da construção civil. Ele revela algo que vejo repetidamente em empresas de médio porte de outros setores: a estrutura de capital pensada para grandes corporações simplesmente não se aplica a quem fatura entre R$ 30 milhões e R$ 250 milhões. Os critérios de governança, histórico de auditoria e volume mínimo de operação criam uma barreira que não tem relação com a qualidade do projeto ou a capacidade de pagamento do tomador.

O crescimento dos FIDCs é um sinal de mercado importante. Quando o crédito bancário recua, o capital privado estruturado avança para preencher o espaço, geralmente com custo mais alto e prazos mais curtos. Para o tomador, isso significa que a decisão de captação precisa ser feita antes da necessidade, não durante. Empresas que chegam a uma estrutura de FIDC ou CRI com cronograma apertado pagam um prêmio desnecessário.

Para CFOs e fundadores que operam fora do circuito das grandes incorporadoras, a lição é direta: conhecer as estruturas de crédito privado disponíveis, seus custos reais e os requisitos de elegibilidade já deveria fazer parte do planejamento financeiro anual. Quem depende exclusivamente do crédito bancário tradicional está, na prática, terceirizando a estratégia de capital para a política de crédito de um banco que não te conhece.